Les vacances de la construction et les propriétaires : Ce que vous devez savoir

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Ce moment de l’année si redouté arrive à grand pas.

En juillet, tous les projets de rénovations de ponts, de routes et les projets de construction s’arrêtent pendant deux semaines. Près d’un quart de la population québécoise décide de se reposer pendant les vacances de la construction.

Et pour les propriétaires québécois, un grand nombre de biens deviennent vacants pendant cette période, et très souvent sans préavis, quand les travailleurs de la construction, et d’autres locataires, décident de déménager ailleurs; souvent de façon spontanée et subrepticement. Au Québec, le Jour du Canada est le jour de pointe pour les déménagements de nuit.

Comment pouvez-vous vous protéger contre l’abandon de biens locatifs pendant les vacances de la construction ?

Chaque province a des législations assez différentes, généralement créées pour protéger davantage les droits des locataires que ceux des propriétaires. Au Québec, il s’agit de la Régie du Logement et du Code Civil du Québec. Le Québec suit le droit civil. Contrairement au Common Law des autres provinces, basé sur des décisions antérieures, toutes les lois du droit civil sont écrites de manière très détaillée.

Que vous soyez un propriétaire qui désire utiliser la location de biens pour augmenter vos revenus ou un propriétaire expérimenté, voici quelques étapes importantes à prendre en compte :

  1. Devenir un expert dans le domaine de la location de biens
    Faites tout pour en apprendre un maximum sur la législation provinciale relative à la location résidentielle. N’oubliez pas que les locataires utilisent Internet et peuvent obtenir des informations erronées ou trompeuses. Il est important de montrer que vous êtes bien au courant des lois associées à la location de biens résidentiels pour remettre toute le monde à leur place.
  2. Parier sur l’inoccupation
    Si vos besoins financiers dépendent en grande partie de la location constante de votre bien, vous n’êtes pas au bout de vos peines. Non seulement les périodes d’inoccupation sont à prévoir, mais vous ne pouvez pas risquer d’accepter des locataires « peu recommandables » par pur désespoir. Si vous êtes capables de couvrir les dépenses avec 25 % d’inoccupation, vous serez en mesure de survivre à ce passage et d’être plus sélectifs au moment de choisir vos locataires.
  3. Vérifier méticuleusement les dossiers des locataires potentiels
    L’utilisation d’un formulaire de location (voir la prochaine étape) vous permettra d’obtenir le nom au complet du locataire potentiel, les anciens noms, les précédentes adresses, les contacts relatifs à l’emploi et les références de crédit. Contactez les locataires potentiels par téléphone et effectuez une entrevue méticuleuse en personne. Cette étape vous permettra d’évaluer en détail l’attitude des locataires potentiels vis-à-vis des propriétaires, la cohérence des informations avec celles présentes dans le formulaire et même leur propreté. J’ai connu un propriétaire qui avait pensé à regarder l’intérieur du véhicule des locataires potentiels pour en savoir plus sur leur niveau de propreté personnelle. Faites ce que vous pouvez, dans les limites de l’éthique, pour choisir au mieux le locataire qui convient à votre investissement immobilier. Rejetez toute personne qui ne répond pas à vos critères; d’autres propriétaires seront moins sélectifs et seront prêts à accepter des locataires à risque.
  4. Vérifier les références
    Ne dépendez pas seulement sur vos instincts et les informations fournies par le demandeur. Contactez toujours les références données pour en savoir plus sur l’historique des paiements et les facteurs de risque pour trouver le locataire qui correspond à vos critères de recherche. Vous pouvez rejoindre L’Association des propriétaires du Québec pour accéder à leurs services de notation des locataires et obtenir des conseils juridiques gratuits et illimités. Toutes les associations provinciales des propriétaires offrent également beaucoup d’informations, y compris des formulaires et documents de location, et certaines autorisent les propriétaires à effectuer une vérification de crédit sur le locataire potentiel.
  5. Avoir en main un excellent contrat de bail
    Les formulaires de location passe-partout sont toujours utiles, mais ne valent pas un contrat personnalisé. Le fait d’avoir un contrat de bail personnalisé vous permet d’économiser beaucoup de temps et d’argent, surtout si vous louez un bien meublé qui vous tient à cœur. Vous pouvez aussi penser à terminer le contrat avant les vacances de la construction si le travail du locataire se termine vers cette période. N’oubliez pas d’inclure des clauses spécifiques relatives au stationnement, à l’entretien du bien (à savoir si le locataire doit retirer la neige ou tondre le gazon) et au renouvellement du bail. Il est important de savoir que toute divergence entre vos conditions contractuelles et le code civil ou la loi sur la location résidentielle de la province, la loi prévaudra toujours. Comme pour tout contrat, il est toujours utile de se renseigner auprès d’un avocat concernant les lois sur la location résidentielle.
  6. Utiliser le dépôt direct pour le paiement du loyer
    Certains propriétaires de la vieille école acceptent toujours des chèques postdatés (même s’ils ne sont pas obligatoires en vertu de la loi québécoise). Cependant, le meilleur moyen d’accepter le paiement du loyer est d’utiliser le TEF (Transfert électronique de fonds) pour un versement direct. C’est très simple à gérer et cette méthode vous permet de retirer tous les mois le montant du loyer directement à partir du compte bancaire du locataire. Comme le versement est automatique, le locataire doit toujours s’assurer que la somme exacte est disponible sur son compte bancaire. N’oubliez pas de mentionner les frais pour insuffisance de fonds dans votre contrat.
  7. Rester vigilant
    Gardez un œil sur votre bien. Il s’agit d’un actif valant plusieurs centaines de milliers de dollars, et même s’il est occupé par un locataire c’est à vous de le protéger. Comme un homme de Regina l’a découvert, les compagnies d’assurance peuvent ne pas couvrir les dommages causés par un locataire. Et même dans certains cas, quand les locataires ont vandalisé le bien avant de l’abandonner, il a été impossible pour certains propriétaires de prouver que c’était bel et bien les locataires qui avaient causés ces dommages et non des intrus. Le Code Civil du Québec vous donne le droit d’effectuer des inspections régulières pour déterminer la condition du bien, à condition que le locataire reçoive un préavis d’au moins 24 heures.
  8. Agir rapidement
    Quand les choses tournent au vinaigre, n’hésitez pas à agir. Si le loyer est dû le premier de chaque mois ou avant, envoyez un avis d’expulsion le deux du mois si vous ne recevez pas le loyer. Le locataire est responsable de vous envoyer le versement du loyer à la date exigée. Ce n’est pas à vous d’aller chercher le paiement. Les propriétaires qui se retrouvent face à plusieurs mois de retard accumulent les problèmes, et les tribunaux ne seront pas fort sympathiques à leur égard.
  9. Si les problèmes persistent, passez à la prochaine étape
    Si les choses s’enveniment et il y a une possibilité de conflits violents, ne soyez pas le/la seul(e) à vous en occuper. Si les locataires refusent de quitter les lieux, vous aurez besoin d’un ordre d’expulsion ou d’utiliser un service spécial pour les expulser. L’Association des propriétaires du Québec propose un Service rapide d’expulsion avec des services juridiques. Vous devez avoir en main tous les documents relatifs au bien, y compris les contrats, des photos, des copies d’avis et toute autre preuve.
  10. Recouvrez ce que l’on vous doit
    La collecte de dettes propriétaire/locataire est l’un des recouvrements les plus difficiles, souvent parce qu’entre le temps de leur départ et le temps de mettre en place un plan de recouvrement, les anciens locataires ont rapidement changé d’adresse et il est parfois très difficile de les retrouver. Le recouvrement de dettes des locataires peut être un travail très intense et complexe, et très peu d’agences de recouvrement de dettes peuvent le faire et obtenir des résultats positifs; certaines ne veulent même pas prendre le risque. Mais MetCredit fait partie de cette minorité d’agences qui s’occupent de ces types de dossiers. Le fait d’avoir un formulaire de demande de location complet et un contrat peut accroître de manière drastique les chances de réussite de l’agence de recouvrement de récupérer les sommes impayées.

Si vous avez des questions concernant le recouvrement de dettes auprès de locataires de biens résidentiels ou commerciaux, nous sommes là pour vous aider. Contactez-nous au 1-514-878-9444 ou envoyez-nous un courriel. N’oubliez pas de télécharger nos 10 conseils professionnels gratuits en utilisant le lien ci-dessous pour éviter les mauvaises dettes pendant les vacances de la construction ou pour n’importe quelle autre situation.

Brian Summerflet Auteur : Brian Summerfelt

Président et directeur général de MetCrédit, l’agence de recouvrement la plus performante au Canada dans le domaine de la consommation et du commerce

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